Egenkapitalkalkulatoren viser deg raskt hvor mye egenkapital du må stille for valgt boligpris. Regnestykket er enkelt: minst 10 prosent av kjøpesummen. Kalkulatoren er laget for norske forhold og følger dagens regler i utlånsforskriften, slik at du får et realistisk utgangspunkt før du ber banken om finansieringsbevis. Fra 2025 ble egenkapitalkravet redusert fra 15 til 10 prosent, noe som i praksis betyr at du kan låne inntil 90 prosent av boligverdien.

Husk at egenkapitalbehovet i praksis ofte er litt høyere enn selve 10-prosenten. Ved kjøp av selveier må du også ha penger til omkostninger som dokumentavgift (normalt 2,5 prosent av kjøpesummen), som ikke kan finansieres med ordinært boliglån. Kjøper du borettslagsleilighet, er regnestykket annerledes fordi dokumentavgift ikke beregnes på samme måte, men fellesgjeld påvirker hva banken kan låne deg.

Egenkapitalkalkulatoren

Skriv inn summen på boligen du ønsker å kjøpe under, så ser du hvor mye penger du trenger å spare i egenkapital.

Slik fungerer egenkapitalkravet i 2025

Regjeringen har fastsatt at hovedregelen for boliglån er minst 10 prosent egenkapital. Dette er nedjustert fra 15 prosent og gjelder over hele landet. Endringen skal gjøre inngangen til boligmarkedet litt enklere, men resten av rammeverket består: banken må fortsatt vurdere betjeningsevne, gjeldsgrad og belåningsgrad.

Hva teller som egenkapital

Egenkapital er i praksis egne oppsparte midler: BSU, sparekonto, arv eller gave med bekreftet gavebrev. Banken kan i noen tilfeller akseptere tilleggssikkerhet i annen eiendom. For unge under 34 år ser flere banker på løsninger der du kan låne mer enn 90 prosent hvis noen stiller pant i egen bolig (realkausjon) eller går inn som medlåntaker. Dette er unntak som vurderes individuelt.

Kostnader du må dekke i tillegg

I tillegg til 10 prosent egenkapital må du ta høyde for omkostninger. Kjøper du en selveier, må du normalt dekke 2,5 prosent dokumentavgift til staten. Et eksempel: pris 3 000 000 kroner gir 300 000 kroner i minimum egenkapital, og i tillegg om lag 75 000 kroner i dokumentavgift. Kjøper du borettslagsleilighet, er dokumentavgift normalt ikke aktuell på samme måte, men fellesgjeld inngår i bankens vurdering av belåningsgrad og gjeldsgrad.

Andre viktige boliglånsregler som påvirker svaret

Egenkapital er bare én del av bildet. Banken må også kontrollere at samlet gjeld ikke overstiger 5 ganger brutto årsinntekt og at du tåler en renteøkning på 3 prosentpoeng, eller minst 7 prosent rente totalt, avhengig av hva som er høyest. Dette er stresskravet for betjeningsevne. Bankene kan avvike fra reglene i en begrenset andel lån per kvartal (fleksibilitetskvote), noe som i praksis gir rom for unntak i enkeltsaker.

Eksempler på egenkapitalbehov

For å gi magen et kalibreringspunkt:

• 2 500 000 kroner i kjøpesum gir 250 000 kroner i minimum egenkapital.
• 3 500 000 kroner i kjøpesum gir 350 000 kroner i minimum egenkapital.
• 5 000 000 kroner i kjøpesum gir 500 000 kroner i minimum egenkapital.
  Kalkulatoren over gjør disse beregningene for deg på sekundet, men husk å legge til omkostninger der det er relevant.

Unntak og alternativer hvis du mangler egenkapital

Har du for lite egenkapital, finnes det flere spor. Realkausjon og medlåntaker kan gjøre finansieringen mulig dersom banken får god nok sikkerhet. I tillegg har kommunene startlån-ordninger for husstander som over tid har vansker med å få lån i vanlig bank. Enkelte kommuner har også egne ordninger rettet mot førstegangsetablerere. Sjekk vilkår der du bor, og les mer om hvem som kan få startlån og hvordan du søker.

Sekundærbolig og oppdatert regelverk

Det tidligere særkravet om 40 prosent egenkapital for kjøp av sekundærbolig i Oslo er fjernet. Hovedreglene i utlånsforskriften gjelder nå generelt, men merk at enkelte banker likevel kan kreve høyere egenkapital til sekundærbolig ut fra egen risikovurdering. Sjekk alltid bankens policy før du byr.

Slik bruker du kalkulatoren smart

Begynn med ønsket kjøpesum og se hva 10 prosent utgjør. Legg så inn et bufferpåslag for omkostninger og uforutsette utgifter, spesielt hvis du kjøper selveier. Test forskjellige boligpriser for å finne nivået som både tilfredsstiller egenkapital, gjeldsgrad og stressrente. Når du har en sum som passer, er neste steg å hente finansieringsbevis i banken.

Praktiske tips for å nå målet raskere

BSU er fortsatt et av de mest effektive verktøyene for førstegangskjøpere. Har du kort horisont, velg lavrisiko sparing for å sikre at pengene faktisk er der når du trenger dem. Vurder å øke inntekten midlertidig med ekstra vakter eller frilansarbeid, og sett opp et stramt, tidsavgrenset budsjett med automatisk månedlig overføring til sparekonto. Enkel justering i leieutgifter, transport og mat kan i sum utgjøre flere tusen kroner i måneden som går rett til egenkapital.

Ofte stilte spørsmål om egenkapital

Må jeg alltid ha nøyaktig 10 prosent? Nei. 10 prosent er minimum etter forskriften. Banken kan kreve mer, spesielt ved sekundærbolig eller hvis inntekten er sårbar. Samtidig har banken en fleksibilitetskvote de kan bruke i særskilte tilfeller.

Regnes dokumentavgift inn i egenkapitalkravet? I praksis må du ha midler til omkostninger i tillegg til de 10 prosentene. For selveier må dokumentavgiften normalt dekkes med egne midler.

Hva hvis renten stiger? Banken tester om du tåler 3 prosentpoeng høyere rente, eller minst 7 prosent. Klarer du det i budsjettet ditt, øker sjansen for finansieringsbevis.

Gjelder 10 prosent i hele landet? Ja. Endringen er nasjonal og trådte i kraft ved årsskiftet 2024 til 2025.

Kort oppsummert: Kalkulatoren gir deg minimumsbehovet. Legg til omkostninger, sjekk at total gjeld holder seg under 5 ganger inntekten, og at budsjettet ditt tåler stressrenten. Derfra handler det om å finne riktig bolig og riktig bank for deg.