Det korte svaret i 2025 er at du som hovedregel må stille med minst 10 prosent egenkapital. Bankene kan maksimalt låne ut 90 prosent av kjøpesummen, og dette følger av utlånsforskriften som ble justert ved årsskiftet 2024–2025. Endringen fra 15 til 10 prosent skulle gjøre det litt enklere å komme inn i boligmarkedet, samtidig som de øvrige kravene til betjeningsevne og gjeldsgrad består.
Egenkapital er mer enn et prosenttall
Når vi snakker om egenkapital, snakker vi både om det du legger inn i kjøpet, og det du må dekke ved siden av selve kjøpesummen. Hovedregelen er enkel: minst 10 prosent av kjøpesummen må du ha selv. Men i tillegg kommer omkostninger som må betales av egne midler. Kjøper du en selveierbolig, må du regne med dokumentavgift på 2,5 prosent av markedsverdien ved tinglysing, pluss tinglysings- og pantegebyrer. Kjøper du andels- eller aksjeleilighet, er omkostningene normalt langt lavere.
For nybygg er bildet litt annerledes: ved første gangs overføring i et nyoppført prosjekt betaler du dokumentavgift bare av tomteverdien, ikke hele kjøpesummen. Det gir lavere omkostninger og dermed lavere kontantbehov ved overtakelse.
Slik ser regnestykket ut i praksis
Det er lett å undervurdere omkostningene, så la oss gå gjennom typiske scenarier. Tenk på tallene som illustrasjoner som hjelper deg å sette rammer for eget budsjett.
Eksempel 1: Selveier til 4 000 000 kroner.
Minimum egenkapital er 10 prosent, altså 400 000 kroner. I tillegg kommer dokumentavgift på ca. 100 000 kroner og gebyrer på noen tusen. Realistisk kontantbehov blir derfor rundt 505 000 kroner eller mer, avhengig av gebyrene.
Eksempel 2: Andelsleilighet til 4 000 000 kroner.
Du trenger fortsatt minst 400 000 kroner i egenkapital, men omkostningene er gjerne kun et eierskiftegebyr og tinglysing av pantedokument på noen tusen. Kontantbehovet blir derfor typisk litt over 400 000 kroner.
Eksempel 3: Nybygg til 5 000 000 kroner.
Minimum egenkapital er 500 000 kroner. Dokumentavgiften beregnes vanligvis av tomteverdi. Er tomteverdien eksempelvis 1 200 000 kroner, blir dokumentavgiften 30 000 kroner pluss gebyrer. Kontantbehovet kan dermed bli omtrent 535 000–540 000 kroner, alt etter gebyrer.
Poenget er enkelt: planlegg for både egenkapital og omkostninger. Det er her mange bommer, spesielt førstegangskjøpere.
Hva regnes som egenkapital?
Egenkapital kan være oppsparte midler, midler på BSU, arv eller gaver med gavebrev, eller egenkapital frigjort ved salg av bolig. I tillegg kan banken legge vekt på tilleggssikkerhet. Det betyr at foreldre kan stille pant i egen bolig eller opptre som kausjonist. Da øker sikkerheten, men vær obs på at dette ikke er «gratis» penger. Kausjonister tar reell risiko, og dere bør ha klare avtaler skriftlig.
Forskriften åpner også for at banken kan ta hensyn til slik tilleggssikkerhet når belåningsgraden beregnes. Det kan være helt avgjørende i grensetilfeller der boligen i seg selv ikke bærer 90 prosent belåning, men samlet sikkerhet gjør det forsvarlig.
Unntak og fleksibilitet i regelverket
Selv om hovedregelen er 10 prosent egenkapital, kan banker gjøre avvik i en begrenset andel av nye lån. Denne såkalte fleksibilitetskvoten er 10 prosent for resten av landet og 8 prosent i Oslo. I praksis gir dette rom for at enkelte kunder kan få lån selv om ett av kravene ikke treffer helt, for eksempel hvis egenkapitalen er litt lavere, men betjeningsevnen er svært god. Dette er bankens skjønn, ikke en rettighet.
I tillegg finnes startlån via kommunen for deg som over tid har problemer med å få lån i bank. Ordningen er behovsprøvd og retter seg mot blant annet førstegangsetablerere og barnefamilier. Flere kommuner tester nå en variant for førstegangsetablerere med krav om 5 prosent egenkapital, men du må som regel dokumentere avslag i privat bank og vise at økonomien tåler lånet. Sjekk hva som gjelder i kommunen der du vil kjøpe.
Egenkapitalen er ikke alt: disse kravene møter du også
Selv med nok egenkapital kan lånerammen strupes av andre krav. To regler er spesielt viktige å ha i bakhodet:
- Gjeldsgrad. Samlet gjeld skal som hovedregel ikke overstige fem ganger brutto årsinntekt. Alle lån og kreditter regnes inn, også studielån og ubenyttede kredittkortrammer. Dette setter et øvre tak på hva banken kan låne deg, uavhengig av egenkapital.
- Stresstest av rente. Banken skal beregne at du tåler minst 7 prosent rente, eller en økning på 3 prosentpoeng fra dagens nivå, alt etter hva som er høyest. Dette handler om å sikre at budsjettet ditt tåler uforutsette endringer i økonomien.
Det finnes også regler for avdrag: Har du belåningsgrad over 60 prosent, må lånet nedbetales med avdrag. Rammelån kan kun gis når belåningsgraden er 60 prosent eller lavere. Dette påvirker månedskostnaden og dermed hvor mye du kan låne i utgangspunktet.
Hvordan bygge egenkapital raskere
Egenkapital er i praksis en kombinasjon av sparing, strategi og tid. Noen grep som ofte gjør den største forskjellen:
- Start med et målbeløp og tidsplan. Et konkret tall og en dato gir deg retning. Legg en enkel automatisk spareplan som går samme dag som lønnen kommer.
- Kutt kostnader som ikke merkes etter to uker. Stram midlertidig inn på utgiftsposter som ikke svekker livskvaliteten. Små kutt som varer vinner over store kutt som ryker etter en måned.
- Vurder boligtype og beliggenhet taktisk. Andel- eller aksjeleiligheter har lavere omkostninger. Nybygg kan redusere dokumentavgiften ved at den beregnes av tomteverdien. Eller kjøp litt utenfor sentrum for å komme inn og bygge egenkapital gjennom verdistigning.
- Rydd i gjeld og kredittgrenser. Ubrukte kredittkort og småkreditter teller i gjeldsgraden. Å lukke eller senke rammer kan løfte låneevnen.
- Vær ærlig på risikoen ved hjelp hjemmefra. Medlåntaker eller kausjonist kan hjelpe, men løsningen binder flere økonomier sammen. Avtal spilleregler skriftlig, særlig rundt ansvar, frikobling og hva som skjer ved samlivsbrudd.
Vanlige fallgruver når du planlegger egenkapital
Mange budsjetter ryker på omkostningene. For selveier er dokumentavgiften stor og må betales av egenkapitalen. Husk at denne alltid beregnes som 2,5 prosent. I tillegg kan fellesgjeld i borettslag gjøre totalbelastningen høyere enn først antatt, selv om omkostningene er lave. Sett av nok til buffer etter kjøpet. Det er bedre å kjøpe litt rimeligere enn å gå tom for kontanter de første månedene.
Oppskriften du kan bruke før du byr
- Finn riktig egenkapitalmål. Ta 10 prosent av prisnivået du sikter på.
- Legg til omkostninger. For selveier: anslå 2,5 prosent av kjøpesummen i dokumentavgift pluss et par tusen i gebyrer. For andel: ta høyde for eierskiftegebyr og pantegebyr. For nybygg: dokumentavgift av tomteverdi.
- Kryssjekk mot 5x-inntektsregelen og bankens stresstest. Hvis taket kommer fortere enn du trodde, juster prisantydningen ned til regnestykket går opp.
- Be om finansieringsbevis tidlig. Det gir ro i budrunden og tydelige rammer.
- Spar videre også etter kjøp. Å bygge buffer fra dag én er minst like viktig som å komme seg inn.
Den røde tråden er enkel: Egenkapitalkravet er 10 prosent, men realiteten er at du trenger litt mer når omkostninger tas med. Tar du høyde for dette fra start, blir veien inn i boligmarkedet både tryggere og mer forutsigbar.